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浅谈一下, 身不由己的上海楼市!

前几天听了一期播客,一对北京情侣,3个中介50次看房历时近1年的买房故事,再加上昨天晚上和一个朋友聊天,4个小时的对话,虽然很多话题是对于人生、工作、生活的探讨,但其中有些道理也是适用于当下的房产市场。

两件事都谈论到一点,让我深有体会,就很多时候我们都是被这个社会再推着走,做出了一些适应当下,但心里不想做的事。

作为从事房产多年的我,看到了很多买房、卖房人的心路历程。其实有很多的问题,值得大家去探讨,我相信其中有些论点,也会和你正在经历或者已经经历的有很多相似之处。

一、上海买房难不难?

上海买房太难了,其实无论你是刚需还是改善,就当下的市场行情,都是一个很难得选择,因为市场行情扑朔迷离,没有一个moment会让你做出决定,并为此心甘情愿的买单。

2015年市场火热的时候,大家心里都有一个底,随便买,只要买到就行,那个时候的市场,客户满天飞,中介一天带看7/8组客户,能力强的中介,一个月可以开好几单(这里拿我曾经待过老静安达安花园旁的门店为例);房产类专业网站还是全屏虚假广告的状态,中介门店的获客成本非常低,信息不透明; 那个时候房东一天一个价,一个房子推给客户,根本没有多余的时间让你考虑,不买的话马上就有别的客户跟上或者房东随时跳价;种种迹象再推着你尽快决断,而那个时候只要买到房子的人,现在看来也都是赚了的。

2011年,zf为了解决房价上升采用了最直接的手段,限制购买,但上有政策,下有对策,假离婚,零首付,消费贷等方式来规避限购,从而获得购房名额和购房资本,但2021年算是一个分水岭,上海开始全面打补丁,从政策上加大购房难度,限制流通,政策导向一二手倒挂的新房,这也导致一二手价差上千万的豪宅,一房难求。这也使我们开始在更高的积分,更优质的付款方式的想对策,倒挂的新房越来越难买。

再来看二手房,换个视角站在房东这边,内心OS是这样的(上海这一系列的政策,就是为了控制房价上涨呀,为什么要控制,因为房价还是要涨的呀,不涨还控制它干嘛),所以二手房价格居高不下,说实话二手房真没有什么衡量标准,同小区同楼层对称户型,我就要比你多卖,我愿意,你爱买不买,根本没有道理的,中介苦口佛心的去劝房东,挂牌价格高了,没有人看,很难卖出去等等,但都不好使,中介还要背上把房价推高的锅,你说冤不冤?

之前就和大家分析过,正常出售二手房的,都是想卖一个好的价格,能让你捡漏的房源,你是看不到的,一旦低于市场价很多,资产公司,抵押公司就把生意做了,轮到中介手上的少之又少。所以二手房价格居高不下,因为没有房东愿意降价的。

中介、买家、卖家的唯一参考标准就是真实成交价,排除有硬伤的房子(比如遮挡严重无采光,无电梯的顶楼,户型奇葩等),能够持平近期成交价的差不多的房子已经算是价格上的优势了。那么其实存在的博弈就是,卖家让中介挂牌比成交价高,买家想买到比成交价低,如果达到平衡,也就成交了。

现在政策导向一手房,二手市场行情就变成了PUSH一方能够妥协,买家妥协你的购房需求,卖家妥协价格为了更快的售出,满足下一步的需求,所以二手房也难买。

二,上海房价还会不会涨?

老生常谈的问题,我想表达的观点是国内经济发展推着上海的房价上涨。

大家都知道,供需关系决定产品价格,上海房子的供需关系,其底层逻辑就是城市有没有核心竞争力,会不会产生人口集聚,有没有更大的虹吸效应。如果很多人涌入上海,房价怎么会不贵呢?

上海有好的医院,好的学校,好的生活配套,我们买到的不仅仅是房子,还有唾手可得的城市服务呀,最重要的是因为人口高度集聚,能够提供更多的机会。我们应该见过很多例子,早年在大城市打拼的人,回到家乡,那些童年伙伴生活并没有太大改变,而他们当年能力、智力都不差,就因为在不同的平台上发展,遇到的是不同的机会,他们的人生轨迹也就渐行渐远了。

人口聚集另一方面也提高了大城市的经济效率,促使城市建设越来越好,吸引更多的人才。所以这些都是上海房价上涨的因素之一。

国务院批复并同意上海2035规划,上海的城市性质确定为:上海是我国的直辖市之一,长江三角洲世界级城市群的核心城市,国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市,国家历史文化名城,并将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。就这一点从宏观上讲就决定了上海房价至少10年之内的稳定。

三,上海买房如何才能不买错?

今天不谈怎么买?或者有什么好房子给大家推荐?移动互联网时代,这些知识和产品信息网上一搜一大把。

其实买房重点应放在如何才能不买错上,任何谋局当立足于自己,其他只是因素,或有利,或不利。

1,别好高骛远,应脚踏实地

多少钱,办多大事,有很多客户,看着看着就超了之前的预算,后期下决定发现钱不够,或者还贷压力大,本来买房是件开心的事,影响了原有的生活就得不偿失了。

2,买新不买旧,重点看规划

现在区域概念,学区概念越来越淡薄,新上海人越来越多的情况下,买房不要再有老眼光看了,举个例子,以前徐汇滨江、浦东前滩什么地方,没人愿意去的,现在让很多人望而却步,高攀不起。

3,没有无缘无故的小便宜

新房没有触发积分摇号的,未来竞争力肯定不如触发积分摇号的盘。二手房便宜个大几、上百万的,买的便宜未来一定卖的也便宜,同比涨幅也肯定低于小区其他房子,举个绿城黄浦湾4500万的例子

今天聊得这几个问题,随便拿出来一条都可以讲很久,但结论总是,很多时候我们不得不做决定,虽然心有不甘,但那可能是你当时的最佳选择,买房卖房也是这样,不能一味追求利益最大化,能踩对当下的点,已经很不错了。

“真还传”的老罗说过:“如果不用当众表达还能维持运营公司,我愿意少活 5 年。”,我们可以看到每个人都是负重前行,都在身不由己,就像我们对待生活的态度,年少时追求的理想主义,虽然已所剩无几,但我们还要靠着仅剩的这点理想主义,去更加热爱生活。

最后希望朋友们买房、卖房不焦虑,有个好心态,都能踩对当下的点,不论房子还是生活。

 
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